香港樓市：大手筆劈價攬客 內地客虧錢拋二手樓

記者直擊香港樓市

 

據媒體報道，香港樓市正遭受近年來少有的沖擊，“以長江實業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產商開始大幅降價”的消息頻頻引人關注。實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。

 

目前，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析，香港樓市調整周期展開，今年樓價或下調一成。但由于全球發(fā)展尚算穩(wěn)定，樓市調整將是溫和的。

 

香港地產近日“劈價”成風。春節(jié)過后，新鴻基地產公布了其位于香港元朗的新盤“爾巒”的銷售定價表。打出“劈價近四成”的噱頭，引得香港樓市一片嘩然。

 

“輪番降價”成不爭事實

 

記者了解到，“爾巒”2013年3月推出首輪定價表，推售的首批50個住宅單位，實用呎價高至15000港元，以高出地區(qū)平均價格三成的定價成為元朗區(qū)內史上最高價新盤，而該批單位最終定價也未達預期，僅有萬元。本次推出的156個住宅在未計優(yōu)惠前平均呎價(1平方呎=0.09290304平方米)為9268港元。而針對香港政府推出的各項額外稅負“辣招”，新鴻基給出了最多8%的折扣優(yōu)惠，平均呎價便降至8000余港元。雖然事實上未有“劈價近四成”那么驚人，但是香港的一手樓出現“輪番降價”已成不爭的事實。

 

二手豪宅交易萎縮明顯

 

一手降價攬客尚能吸引客戶，但記者走訪香港的二手市場感覺到，其交易已經明顯萎縮。從銅鑼灣到灣仔是香港最為繁華的商業(yè)區(qū)之一，但是和內地街頭星羅棋布的中介行不同，記者在街頭轉悠了兩個小時，僅僅在駱克道附近見到寥寥幾家物業(yè)代理門店。

 

“港島的房價沒有降，但是也沒有怎么漲，20多年的，大概還是一萬港幣左右一呎吧，但是生意已經清淡好多了，現在主要是做租房。”在駱克道一個小型物業(yè)公司中，中介黃女士向記者介紹。她表示，自己主要做普通住宅，二手樓業(yè)主的心態(tài)相對強硬，港島的位置又相對較好，因此價格沒有太大跌幅，但是未來房價走勢會怎樣“誰也說不清楚”，而港島之外，部分周邊地區(qū)的樓價已經出現下降。

 

而在豪宅方面，由于“雙辣招”影響，過千萬港元住宅買賣萎縮嚴重。根據代理數據統(tǒng)計，1月份香港千萬港元以上的豪宅僅成交不到500宗，較去年12月份減少三成以上，此外，成交宗數創(chuàng)出近3個月新低；逾億元以上的貴重物業(yè)成交數值亦屬近3個月最少，近期甚至爆出一位內地業(yè)主虧損600萬港元拋售其位于山頂加列山道的300平方米“大宅”。

 

香港樓價今年或降一成

 

有機構分析香港樓市步入溫和調整期

 

本報訊 (記者賴偉行)農歷新年剛過，樓市成交慘淡、熱門地段流標、入市新盤大幅降價搶客等一連串負面消息不斷沖擊香港樓市。

 

美聯(lián)儲退市：

 

“炒樓”熱潮減退

 

有輿論稱，這是特區(qū)政府一年多以前連續(xù)推出“辣招”打壓樓市造成的。從去年下半年起，由于特區(qū)政府推出針對內地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅)，內地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。有機構數據稱一手房需求應聲銳降，以非本地個人及非本地公司名義購買物業(yè)的個案，去年第三季度減少至平均每月89宗，占總成交2.2%，遠低于2012年1月至10月期間，平均每月約360余宗，占總成交逾4.5%的水平。

 

“辣招”之外，全球金融大環(huán)境更為人所關注。美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本。香港金管局總裁陳德霖早前就預告，金融海嘯后流入的1000億美元將會撤走，屆時會對資金流動性及利率造成壓力。

 

內地樓市：

 

仍然有一定購買需求

 

香港樓市一片哀鴻，內地樓市又能否獨善其身？業(yè)內人士昨日接受記者采訪時分析，香港樓市的獨立性很強，樓市政策和金融政策的情況都迥異于內地樓市，所以短期內對內地的影響不會太大。

 

方圓地產首席市場分析師鄧浩志稱，內地樓市仍然有一定的購買需求作為基礎，不過在資金寬松度有限的情況下，今年或不會像去年一樣呈現單邊上揚的態(tài)勢，二季度甚至有可能出現更多以價換量的狀況。

 

一次性付款增多

 

有實力買家因此成功砍價50萬

 

本報訊 (記者賴偉行)廣州二手樓價繼續(xù)高位企穩(wěn)態(tài)勢，由于房貸市場未明顯松動，與業(yè)主討價還價方面更占優(yōu)勢的一次性付款購房個案，成交比例繼續(xù)高企在40%以上。

 

500萬元以上成交個案上升

 

昨日，合富置業(yè)發(fā)布的最新分析報告顯示，在春節(jié)前這個傳統(tǒng)淡季時段，一次性付款買家購房情況仍相當多見，即便是總價動輒數百萬元以上的高端住宅物業(yè)，也不乏不需依賴房貸的實力買家追捧。

 

來自合富置業(yè)的成交數據分析，今年年初總價500萬元以上的成交個案占比達9%，不但高于去年年底4.6%的比例，還比去年10月那波高總價物業(yè)交投小高峰的7.9%還要高。在目前資金面仍偏緊的市場狀況下，一次性付款這一付款方式往往能讓這批實力買家爭取到較優(yōu)惠的價格。

 

買家以改善型換房客為主

 

合富置業(yè)市場經理梁燕明表示，近期天河、海珠、越秀、荔灣及番禺等區(qū)域均錄得高總價物業(yè)成交個案出現，當中多達一半個案是以一次性付款方式買房的。買家以改善型換房客為主，當中不少買家留意樓市的時間超過半年甚至更長，希望趁著樓市交投的傳統(tǒng)淡季購得筍盤。

 

業(yè)主方面大多對能夠一次性付款的購房者給予較大讓價空間，如有一位購買面積300多平方米大戶型物業(yè)的實力改善型換房買家，憑借一次性付款的付款方式，最終成功以比市場價再低50萬元的筍價購得物業(yè)。

 

無獨有偶，一批剛需買家同樣選擇在傳統(tǒng)淡季入市抄底小戶型筍盤?？偠灾?，在目前房貸額度還不算寬松的市況下，一次性付款這一付款方式更容易令急于套現的業(yè)主作出較大幅度的讓價。

 

跌聲一片

 

一手樓：

 

樓價升幅5年來新低

 

去年全港樓價升約7.7%，升幅為5年來新低；

 

實用面積1722平方英尺(約150平方米)以上大戶型，樓價更是5年來首次出現跌幅，全年下跌2%。(數據來自差餉物業(yè)估價署)

 

二手樓：

 

下半年成交量降三成

 

去年上半年，香港二手樓注冊量平均每季11520宗，下半年降18.6%(平均每季9373宗)，第四季更只有8296宗，相比上半年降幅接近三成。(數據來自美聯(lián)集團副主席及副董事總經理黃靜怡)