內(nèi)地買家虧錢賣樓 如何看香港樓市“熊出沒”？

隨著香港特區(qū)政府推出“雙辣招”調(diào)控持續(xù)發(fā)力，以及美國量化寬松政策的逐步退出，香港部分大地產(chǎn)商近期大手筆降價(jià)賣房，與此同時(shí)香港豪宅買賣萎縮，一些內(nèi)地客在香港虧錢賣樓。這是否意味著香港房地產(chǎn)將進(jìn)入熊市?市場非常關(guān)注。

新樓盤，打折再優(yōu)惠

2月10日，新鴻基地產(chǎn)位于香港元朗的“爾巒”推出156個(gè)新單位，平均售價(jià)約8526港元/平方英尺(約合71679元人民幣/平方米)，比去年推售時(shí)降幅達(dá)35%，比周邊二手樓價(jià)也低10%至15%。為吸引內(nèi)地買家，針對香港樓市調(diào)控雙倍印花稅和買家印花稅的“狠招”，新鴻基地產(chǎn)提供“交易完成后回贈(zèng)稅費(fèi)總額70%”的優(yōu)惠。以此計(jì)算，項(xiàng)目的最高降價(jià)幅度超過40%。

香港長江實(shí)業(yè)今年初推出的新年首個(gè)新樓盤“DIVA”，折扣后優(yōu)惠幅度達(dá)25%，售價(jià)處于同區(qū)域最低水平。

另據(jù)《大公報(bào)》報(bào)道，香港政府“辣招”打壓豪宅，過千萬住宅的買賣持續(xù)萎縮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份香港僅有470宗價(jià)值1000萬元(港幣，下同)或以上的住宅買賣登記，比去年12月份的732宗減少36%，此外，億元以上的貴重物業(yè)成交大減63%。

同期內(nèi)地客在港虧錢賣樓的消息也不斷傳出。一位內(nèi)地人持有位于港島山頂?shù)?00平方米房子，2011年購進(jìn)花了1.28億元，最近以1.3億港元售出，賬面雖賺200萬，但連同印花稅及傭金等，估計(jì)虧損600萬元。另一處約90平方米的住宅，原由內(nèi)地客以2265萬元購入，近日以2200萬元易手，實(shí)質(zhì)損失180萬元。

不能判斷轉(zhuǎn)入熊市

香港財(cái)經(jīng)界人士稱，樓市降溫，是特區(qū)政府一年多前連續(xù)推出“辣招”打壓樓市造成的。更重要的原因是，美聯(lián)儲(chǔ)退市已造成資金從新興國家和地區(qū)大規(guī)模流出，低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然有所減退。

香港利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)表示，今年上半年樓價(jià)或?qū)⒈３窒碌厔?，但每月跌幅較為輕微，年中樓價(jià)企穩(wěn)，估計(jì)全年上下波幅約5%。

香港業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分新樓盤降價(jià)等現(xiàn)象，并非香港樓市轉(zhuǎn)入熊市的開始。那些降價(jià)銷售的樓盤大多位置較偏遠(yuǎn)，交通、配套并不完善，降價(jià)主要是為了吸引客戶。

利嘉閣地產(chǎn)研究部主管周滿杰向媒體表示，前述樓盤降價(jià)尚未產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，但不排除未來會(huì)有其他開發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)，“就目前情況看，判斷香港樓市進(jìn)入熊市為時(shí)尚早。”衡量香港樓市表現(xiàn)有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即中原城市領(lǐng)先指數(shù)和屋苑租金。目前中原城市領(lǐng)先指數(shù)尚未跌破上輪熊市的低位100點(diǎn)，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7元的水平。

新華社引述中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升的觀點(diǎn)，認(rèn)為香港政府的樓市調(diào)控措施曾令開發(fā)商措手不及，直到去年第四季度生意才漸回正軌，現(xiàn)在降價(jià)推盤，是為了追回銷售進(jìn)度。黃良升認(rèn)為香港樓市并未到牛熊市轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“熊市是不論樓價(jià)高低，都沒有人買，但現(xiàn)在需求依然旺盛，并且七八成左右都是香港本地人的需求。”

香港特區(qū)政府官員已多次表明立場，認(rèn)為香港樓市情況仍不明朗，存在不確定因素，暫不會(huì)取消調(diào)控措施。亞洲地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡志忠表示，雖然“辣招”引起諸多爭議，但調(diào)控措施有效控制了樓價(jià)過快上漲的勢頭，抑制了投機(jī)需求，對于縮小貧富差距、緩和社會(huì)矛盾也有重要意義。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“辣招”在今年內(nèi)退出的可能性不大。

內(nèi)地炒香港房者，為何頻現(xiàn)虧錢賣樓?多數(shù)意見認(rèn)為，直接原因可能與內(nèi)地“錢荒”有關(guān)，在港買樓的內(nèi)地人多是生意人，受銀行收緊信貸、資金周轉(zhuǎn)困難影響，一些內(nèi)地投資者急于出售物業(yè)回籠資金，割肉也要賣樓套現(xiàn)。

背景：大起大落的香港樓市

香港房地產(chǎn)市場向來以大幅波動(dòng)聞名。從1997年末至2003年中，樓價(jià)最高下跌了76%，但從2004年起的近10年內(nèi)，香港房價(jià)開啟了一波10年牛市。監(jiān)測香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)顯示，該指數(shù)從2003年末的約30點(diǎn)升至120點(diǎn)，上漲了3倍。