2014年，香港房價跌不跌？

香港銅鑼灣街頭的房屋出租售賣廣告。交通銀行香港分行首席經(jīng)濟學家羅家聰表示,香港樓價自2013年9月就有下行跡象,預計2014年下半年會加速下跌,全年跌幅10%已經(jīng)成為共識。圖片來源 CFP

 

1月15日，香港特首梁振英發(fā)表上任以來的第二份《施政報告》，其中以相當篇幅談及住房緊張、房價高企等問題，并提出政府“雙管齊下，寸土必爭”的解決措施。

 

自去年以來，香港政府調(diào)控房價的政策初見成效，房地產(chǎn)行業(yè)成交量和成交價格雙雙下跌。但在這座全世界房價最昂貴的城市之一，相當于家庭收入中位數(shù)15倍的房價還是令普通市民難以承受。

 

香港《大公報》預測，在政府的努力下，香港2014年房價有可能出現(xiàn)明顯回落。但路透社指出，對于主要受外部力量掌控的房地產(chǎn)價格，新政策可能帶來的影響微乎其微。梁振英“居者有其屋”的執(zhí)政理想，究竟能否實現(xiàn)？

 

房地產(chǎn)市場成香港市民關(guān)注熱點

 

39歲的杜潤興（音）通過電視直播仔細收看了梁振英完整的《施政報告》，但并不覺得歡欣鼓舞。

“總比沒有好，但我并不滿意。這些努力還不夠。”她告訴香港《南華早報》。

 

3年前，39歲的杜潤興和丈夫帶著兩個孩子，從廣東肇慶來到香港。直到現(xiàn)在，全家人仍住在深水埗一間約9平方米的公寓里。屋子太小，她和一個孩子每天晚上都要打地鋪。

 

做保安的丈夫每個月能掙1萬港元（約合7800元人民幣），日子一直過得緊巴巴。在《施政綱領(lǐng)》中，梁振英宣布將為低收入工薪家庭提供津貼。按照新的扶貧標準，以她家的情況每個月能拿到2600港元（約合2028元人民幣）。

 

“這遠遠不夠。我們只能用它支付孩子的課外活動費用，買更多食物。要是能到4000港元（約合3120元人民幣）就好了。”杜潤興說。

 

在寸土寸金的香港，更大的開銷是房租。丈夫從2009年就開始申請公共住房，幾年過去了，他們還沒有申請到。

 

梁振英說，政府的目標是在未來10年內(nèi)建設(shè)47萬戶住宅公寓，公共住房將占其中的60%。但杜潤興說，相比未來幾年內(nèi)住房會增加多少，政府更應(yīng)該向公共住房申請人保證，他們到底還得等多久，才能真正得到一套公寓。

 

81歲的陳涵生（音）在寶田邨生活了9年，每次洗澡或洗頭發(fā)，窄小的浴室都讓她痛苦不堪。“每當我轉(zhuǎn)身或試圖在浴室里拿東西時，總會撞傷頭或手肘。”

 

這里的房產(chǎn)最初是為無家可歸者建造的臨時住宅，由8736個面積8～28平方米的住房構(gòu)成，原本不夠資格成為永久的公共住房。但2004年，這一帶的許多公寓都轉(zhuǎn)型為公共租賃住房。由于修建標準低，2/3的居民都在自己窄小的浴室中受過傷。

 

正如香港《經(jīng)濟日報》所說，在香港，住房供應(yīng)緊張、房價過高，已成為民眾、特別是中產(chǎn)階級最關(guān)心的熱點問題。不斷高攀的房價和房租正在壓榨市民，讓他們對政府工作越來越不滿。

 

香港金融管理局表示，一所50平方米的房子，價格基本上是購房者家庭年收入中位數(shù)的15倍，這也是自1997年以來的最高水平。

 

面對種種難以解決的挑戰(zhàn)，在《2014年施政綱領(lǐng)》中，房價成為梁振英無法回避的問題。在他看來，房價和租金飆升的根本原因，在于住房用地供應(yīng)不足。因此，以增加土地供應(yīng)應(yīng)對房價飆升，逐漸成為香港政府和社會的共識。

 

政府調(diào)控措施確有成效

 

事實上，據(jù)香港《文匯報》報道，早在2013年1月16日，梁振英已在上任后的首份《施政報告》中提出多種措施，遏制香港房價上升。

 

通過改變政府用地、綠化用地的用途，梁振英在香港找出300公頃土地，以興建12.8萬戶住房。同時，香港政府還將預售商品房的最長期限從20個月放寬到30個月，以緩解樓市的升溫壓力。

 

為打擊炒房，香港政府在2013年2月全面調(diào)高樓市買賣印花稅，適用于所有個人及公司買賣住宅及非物業(yè)住宅。其中，超過2000萬港元（約合1560萬元人民幣）的物業(yè)，印花稅由4.25%調(diào)高至8.5%，足足翻了一番。

 

為了保障香港人權(quán)益，打擊推高房價的大陸投資客，香港政府還在去年推出“港人港地”地皮，在這些區(qū)域建成的房屋只允許出售給持有香港永久居民身份證的人士。

 

此外，香港政府先后實施的《一手住宅物業(yè)銷售條例》、住房登記制度、單身人士公寓建設(shè)等，也是為緩解房價上行壓力采取的措施。

 

一年的著力調(diào)控后，香港房價確實得到一定程度的控制。

 

1月8日，香港政府差餉物業(yè)估價署發(fā)表最新統(tǒng)計報告，稱香港房價在2013年9月創(chuàng)出新高后，已連續(xù)3個月回落，盡管在去年的前11個月中，香港房價仍累積上升近7%。

 

據(jù)房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2013年，香港住房銷售量比2012年減少38%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，香港房價自2013年的最高位回落4.6%，2014年還將再跌15%。

 

2014年1月15日新的《施政報告》中，梁振英除了向民眾匯報過去一年的工作成果，也再次承諾，政府將盡最大努力增加土地供應(yīng)，并制訂一項長期住房政策。

 

根據(jù)《施政報告》，香港政府接受了長遠房屋策略督導委員會的建議，承諾在未來10年內(nèi)供應(yīng)47萬戶房屋，其中公共住房占60%，較去年的承諾增加了36%。在新的住房供應(yīng)目標下，香港將平均每年向市民提供兩萬戶公共住房和8000戶“居者有其屋”計劃住房。

 

為了切實增加住房供應(yīng)，政府相關(guān)部門已在香港各處物色到了足夠多的土地，在未來5年內(nèi)可興建8.9萬戶住房，以滿足未來10年的房屋土地需要，其中包括80塊總面積超過150公頃的綠化用地和政府用地。這些土地具有改作住宅用途的潛力，今后5年，香港將每年落成1.36萬戶私營住宅，比過去5年的平均數(shù)字9680戶增加40%。

 

此外，梁振英還表示，包括香港島和九龍半島南部在內(nèi)的很多區(qū)域，都具有密集發(fā)展的潛力。因此，在考慮對環(huán)境影響的前提下，香港政府允許大多數(shù)地區(qū)的住宅建設(shè)密度增加20%。

 

香港房價會不會跌

 

2013年卓有成效的調(diào)控成果，讓香港社會各界對新發(fā)布的《施政報告》十分重視。據(jù)香港《經(jīng)濟日報》報道，幾乎是在報告發(fā)布后的第一時間，香港房地產(chǎn)公司的股價即呈下行趨勢，一些二手房小業(yè)主也開始降價出售手中物業(yè)，個別減價幅度超過10%。

 

美銀美林預測，2014年香港房價將下跌15%。嶺南大學經(jīng)濟學教授何濼生則告訴《大公報》，香港整體樓市已步入“冰河時代”，2014年香港整體房價會逐步下調(diào)。即使不會一夜間暴跌，市場信心也會被慢慢侵蝕，下跌20%并不奇怪。

 

據(jù)評級機構(gòu)標普預測，香港2014年房價將下跌10%。雖然地產(chǎn)商會采取靈活定價的方式維持銷售額，但隨著地價、建筑和工資成本的上升，未來12～18個月內(nèi)，房地產(chǎn)商的利潤率將下跌10%。

 

因此，據(jù)美國彭博社報道，在本土樓市受到限制的香港地產(chǎn)商，開始將注意力轉(zhuǎn)移到中國內(nèi)地、美國、英國等市場。

 

不過，標普信用分析師黃馨慧告訴《大公報》，在短期內(nèi)，香港對住房的需求仍然強勁，成交量仍將有一定程度的上升，政策對房地產(chǎn)的價格影響有限。至于政府長遠供應(yīng)目標會否令未來房價持續(xù)下行，還要對未來的政策動向做進一步觀察。

 

1月19日，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江告訴香港《信報》，未來數(shù)年，每年有約1.4萬至1.5萬戶私人住宅供應(yīng)市場，而政府的土地政策更清晰，未來5～10年整體土地供應(yīng)較穩(wěn)定，因此，房價大起大落的機會將減少。

 

近期，香港的房價已有所下降，不過政府限制房貸的措施和對非本地居民征收額外稅收的措施，主要對于價格最貴的高檔房地產(chǎn)起作用，而這些并不是普通市民能消費得起的。

 

郭炳江預測，部分房屋價格下行的趨勢還將維持一段時間，但香港房價不會“一刀切”地下調(diào)。

 

路透社則認為，香港想通過增加供應(yīng)給樓市降溫，聽起來像是在重復以前的錯路。就算它能如預期那樣增加房屋建設(shè)量，給市場帶來的變化也甚微，而房地產(chǎn)價格依然受外部力量掌控。

 

因此，路透社表示，不應(yīng)高估近期增加房屋供應(yīng)舉措帶來的效果，因為政府新增住宅的目標僅比市場正常增幅高1%。如果沒有大陸跨境資本流動的減少，單純的房屋增供措施仍然很難解決香港的高房價問題。