雙倍印花稅松綁 香港樓市驟熱

[ 在環(huán)宇海灣的首批房源火速賣光后，熱鬧的市場氣氛也感染了買家入市情緒，加上雙倍印花稅、放寬換樓年期的消息繼續(xù)發(fā)揮作用，啟動樓市換樓潮，為市場帶來新的客源]

 

位于尖沙咀的一個(gè)項(xiàng)目售樓處自從5月底開售以來，每個(gè)周末都人滿為患，這樣熱鬧的氣氛也帶動了整體香港樓市的市場氛圍，在過去的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)火爆。

 

這座售樓處位于尖沙咀，是長江實(shí)業(yè)（00001.HK）、南豐集團(tuán)及港鐵公司（00066.HK）共同開發(fā)的在荃灣區(qū)的環(huán)宇海灣售樓處。根據(jù)該樓盤提供的銷售安排計(jì)劃書，環(huán)宇海灣截至本周二已經(jīng)推出三次銷售，而且?guī)缀趺恳淮慰偰芪I家的眼球，引發(fā)全城搶購潮。目前該樓盤總共推出在售房源1501套，占整體房源的87.4%，銷售情況異常火爆，半月之內(nèi)幾乎一搶而空。

 

一手市場百花齊放

 

除了環(huán)宇海灣是今年來香港最大型的項(xiàng)目外，其他新樓盤也趁市況轉(zhuǎn)好爭相冒尖。上周末香港興業(yè)（00480.HK）在愉景灣推出悅堤項(xiàng)目，開售3小時(shí)已經(jīng)迅速賣出25套復(fù)式豪華住宅，在當(dāng)日推出的62套房源，也被顧客掃蕩一空。

 

長江實(shí)業(yè)旗下一處位于大埔的嵐山1期也已經(jīng)在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備中，預(yù)計(jì)最快本月可以推出銷售安排。長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄稱，預(yù)計(jì)今年下半年的市場情況可能會比上半年更暢旺，計(jì)劃在今年推售4個(gè)項(xiàng)目，維持今年銷售目標(biāo)300億港元，僅環(huán)宇海灣目前已經(jīng)累計(jì)銷售超過1000套，超出原定目標(biāo)800套，預(yù)計(jì)可以套現(xiàn)至少70億港元。

 

信和置業(yè)（00083.HK）與香港市區(qū)重建局合作的旺角奧朗·御峰正計(jì)劃銷售100套，新世界[-0.63% 資金 研報(bào)]（00017.HK）及會德豐地產(chǎn)旗下的GRAND AUSTIN也有望在近日推出，各發(fā)展商都想趁機(jī)在市況好時(shí)盡快出貨。

 

美銀美林全球研究部大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管魏志鴻對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者稱，近日一手樓盤的百花齊放，與政府早前微調(diào)樓市政策有關(guān)。今年5月13日，香港特區(qū)政府放寬了雙倍印花稅，延長了本地購房者出售現(xiàn)有房屋的時(shí)限，首先受益的就是一手買家。

 

“在香港買一手樓盤都是預(yù)售，等到交樓時(shí)間都是1年多以后的事情了，但是舊政策規(guī)定，你買了新樓，就必須在6個(gè)月內(nèi)出售現(xiàn)有房屋，令換房人士無房可住，但是在新規(guī)定出臺后，可以在交樓后的6個(gè)月內(nèi)出售現(xiàn)有房屋，對市場氣氛有所改善。”魏志鴻說。

 

在一手樓盤的密集推盤下，一手樓盤的成交量也被推向高峰。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，截至6月10日，香港的一手私人樓房注冊量創(chuàng)下了近18個(gè)月的新高，達(dá)到5648宗，同比大幅增長27.7%。

 

二手市場逐漸抬頭

 

在一手市場持續(xù)火熱的帶動下，二手市場也開始蠢蠢欲動。美聯(lián)物業(yè)資料顯示，6月2日至8日香港35個(gè)大型屋苑總共有116宗成交，按周上升3.6%?？礃堑娜藬?shù)也在不斷增加，上周末（6月7日至8日）香港15個(gè)指標(biāo)屋苑預(yù)約看樓量有1075組，較前一個(gè)周末增加1.5%。

 

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明稱，在環(huán)宇海灣的首批房源火速賣光后，熱鬧的市場氣氛也感染了買家入市情緒，加上雙倍印花稅、放寬換樓年期的消息繼續(xù)發(fā)揮作用，啟動樓市換樓潮，為市場帶來新的客源。

 

香港土地注冊處資料顯示，5月份整體物業(yè)注冊總數(shù)共6785宗，環(huán)比增加12.9%，創(chuàng)下自去年3月以來的新高，其中5月二手住宅的注冊量達(dá)到4746宗，環(huán)比上升21.6%，顯示目前香港二手市場開始恢復(fù)正常水平。

 

同時(shí)，根據(jù)美銀美林的監(jiān)測，香港二手樓的成交量年初到現(xiàn)在升跌幅度僅僅在1%~2%，而早前市場預(yù)計(jì)二手樓的價(jià)格將下跌10萬~20萬港元/套，但就目前情況看，二手樓盤的價(jià)格并沒有發(fā)生變化，反映在香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有發(fā)生大幅改變的情況下，二手市場也并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的恐慌銷售。

 

樓價(jià)止跌

 

在一手和二手樓盤成交量逐步抬頭的情況下，香港的樓價(jià)也開始止跌。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的最新數(shù)據(jù)，4月份樓價(jià)指數(shù)環(huán)比回升0.4%，是在連續(xù)3個(gè)月的跌勢后首次回升，今年前4個(gè)月香港樓價(jià)指數(shù)累計(jì)跌幅縮小至0.2%。

 

美銀美林昨日發(fā)布報(bào)告稱，由于美國貨幣政策的持續(xù)寬松，令香港樓市實(shí)際上不如看上去那么悲觀，該行更上調(diào)了今年對香港樓市的估計(jì)，預(yù)計(jì)今年香港樓價(jià)僅僅下跌5%，與早前預(yù)計(jì)的下跌10%相比更為樂觀。

 

魏志鴻對記者稱，未來香港樓價(jià)的走勢幾乎完全取決于利率的方向，由于美元與港元實(shí)行聯(lián)系匯率制度，令香港的利率水平長期保持在1.9%~2%的水平，而香港每年的通脹率都在3%~4%，在這種負(fù)利率的水平下，香港的租金回報(bào)率也達(dá)到了3%的水平，所以在香港買樓的投資回報(bào)率仍舊是正數(shù)。除非美國步入加息周期，到時(shí)才可能令香港的樓價(jià)有下行的壓力，不過短時(shí)間內(nèi)似乎并不太可能發(fā)生。

 

盡管一手市場供應(yīng)開始變多，但根據(jù)政府目標(biāo)，未來4年將增加72900個(gè)房屋供應(yīng)，即每年18225個(gè)房源（含公營房屋），魏志鴻指出，每年香港新增家庭平均有25000個(gè)，如果這些供應(yīng)都有住房需求，那么香港的供應(yīng)量是不足以應(yīng)付的，而目前香港的房屋空置率大約只有4%，在需求旺盛的情況下，房價(jià)也不太可能發(fā)生劇烈變化。